天花板 壁癌處理、壁癌處理順序、特力屋壁癌處理在PTT/mobile01評價與討論，在ptt社群跟網路上大家這樣說

不好意思昨天詢問過，今晚談價格，還有一些問題想確認

目前問題：
1. 大樓外牆漏水處理方式？（在4樓）

2. 牆內&牆外防水處理費用約多少？

3. 屋主在跟仲介簽的委託賣屋確認事項中有說有壁癌，但已修復，是不是以後發生漏水
就可以據此為由說已告知買方，撇清責任？

4. 簽約時我可以怎麼做？（如要求防水保固否則負則修繕，或是成交後我直接請人來驗
防水抓漏，如果有狀況要負責修...）

因為我是首購自住，問題多了些
今晚要面對面談價格，身邊又沒有經驗的人可以陪同
再麻煩各位前輩解答

屋況說明：
26年社區，共300多戶，4樓/14樓
此房為一手自住，屋主從蓋好住到現在，屋內有燒香，牆面漆已斑駁甚至看到水泥，但沒
有看到剝落

有兩處有壁癌
衛浴跟下方臥室交接，屋主說是樓上10樓漏水，水積壓在下面樓層，造成3~5樓漏水，已
修復

另外同間臥室外牆漏水，屋主說是浴室管線從上方經過，但我看天花板沒異狀，外牆很多
壁癌，且管線就算走上方怎麼會漏在外牆？

格局圖
壁癌比較大片的那間是左下
此間為邊間，下方那面牆有壁癌+窗框裂




牆面有大片壁癌，尤其窗框跟冷氣下方
此房為邊間，牆面是對外牆




窗框因剪力作用裂
詢問過結構技師，老屋常出現




浴室天花板上方，人由下往上拍




牆面斑駁




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推 howardcd: 客廳大片壁癌是從窗框跟冷氣窗進來，要從外牆確實施作 12/16 10:16
→ Asdukee: 只看照片~屋況真的令人堪憂 12/16 10:21
→ Asdukee: 要買的話，要有心理準備處理這些修繕問題 12/16 10:21
推 ericeuro: 屋主如果在交屋前有處理漏水壁癌，應該會請施工的給保 12/16 10:24
→ ericeuro: 固，然後將保固交給你。如果沒保固，六個月內再發生壁 12/16 10:24
→ ericeuro: 癌就找前屋主了 12/16 10:24
推 IS0987: 我覺得你沒抓到漏水點這樣很難估耶 12/16 10:25
→ IS0987: 而且漏水有些時候除了抓到問題點以外，能不能處理也是一 12/16 10:26
→ IS0987: 個關鍵，很多時候卡到其他人要配合的就很難搞了 12/16 10:26
推 ericeuro: 說實在，外牆漏水就算做防水處理，三五年後幾乎會復發 12/16 10:28
→ ericeuro: 。不管你上防水漆還是打針，地震幾次會就有新的裂縫 12/16 10:28
推 ericeuro: 有人直接把內牆敲到見磚，再上七厘石防水。或是直接用 12/16 10:35
→ ericeuro: 板材釘起來，眼不見為淨 12/16 10:35
推 MixBear: 26年慘成這樣，確定要買？ 12/16 10:47
推 catson: 處理從幾萬到上百萬都有可能，你確定要賭？ 12/16 10:56
→ catson: 雜物那麼多，就算師父來也很難評估，你確定要賭？ 12/16 10:57
→ WenliYang: 別買這東西了吧.... 12/16 10:59
推 DwyaneWade: 哇靠這種你買的下去.... 12/16 10:59
推 IS0987: 這樣還會買肯定是價格很香唄 12/16 11:00
推 kusomanfcu: 外牆施作還有窗框打掉重練，浴室打掉重練 靠近管道間 12/16 11:00
→ kusomanfcu: 補水泥和上Pu漆室內天花板把燈拿下來從洞內用手機攝影 12/16 11:00
→ kusomanfcu: 加燈 看上面的狀況，狀況差也是打掉重練 各室窗邊和浴 12/16 11:00
→ kusomanfcu: 室邊檢查是否有樓上向下漏水的狀況 12/16 11:00
→ kusomanfcu: 我買屋都會檢查管道間和天花板內部 12/16 11:01
推 fgj7048pds: 你真的要買？ 12/16 11:02
推 kusomanfcu: 然後地板也要檢查 靠近窗邊和浴室的 12/16 11:03
推 kusomanfcu: 這個沒啥啦 好好整理可以住 客廳看起來差應該是有拜 12/16 11:04
→ kusomanfcu: 拜 12/16 11:04
推 catson: 室內壁癌打牆刮除，這些都要刮了才知道範圍 12/16 11:05
→ kusomanfcu: 室內燒香通風沒處理 長期的 12/16 11:05
→ kusomanfcu: 這種狀況本來就要重新整理了 12/16 11:05
→ kusomanfcu: 缺錢的話把漏水處理好造型耐磨板到處貼就可以住了 12/16 11:06
→ kusomanfcu: 塑膠治百病 12/16 11:06
推 ISISxDOG: 別買吧...... 12/16 11:08
→ ISISxDOG: 有得你處理了 12/16 11:08
推 Ensidia: 能不能買看多便宜啊 這個最起碼要折一百萬 12/16 11:11
推 frank111: 這屋況真的很糟，廁所管路很明顯也有維修過 12/16 11:16
→ frank111: 這建商的施工品質很糟，應該早就倒了吧 12/16 11:17
推 gk1329: 裂縫這麼大 結構都爛惹 要做結構補強惹 12/16 11:18
推 frank111: 自己漏打掉重練還有救，但別人漏總不能去把別人家打掉 12/16 11:20
推 XX: 屋況感覺很糟糕 便宜賣我也不想買 這已經不算小壁癌 12/16 11:21
推 bryant780417: 這個屋況也太爛 希望你買的夠便宜 12/16 11:23
推 letwind: 這個要處理起來麻煩又不安心 是我買不下去 12/16 11:27
推 Emilyneka: 做完換漏別人家 12/16 11:31
推 y123456782: 大樓蓋成這樣我還以為公寓... 12/16 11:32
→ pig88003: 勸你別買否則之後有得受 12/16 11:33
推 overhead: 燒香斑駁還好，但26年的屋子窗框裂成那樣，我是肯定不 12/16 11:35
→ overhead: 買的 12/16 11:35
推 frank111: 樓上說得對，做完換漏別人家，水不能從你家進就漏到樓下 12/16 11:36
→ frank111: 樓下一定咬樓上是你造成的問題，這又有得吵了 12/16 11:36
推 rick6304: 真的便宜的房仲就買走了 12/16 11:45
推 sunnyfriz: 不碰+1 範圍太大了 12/16 11:46
推 mickl8101: 木工封板子可以撐好久吧 12/16 11:50
推 kusomanfcu: 26年自住到現在我覺得這種程度 算正常 12/16 12:16
→ kusomanfcu: 說屋況差的應該從沒入住十幾年 12/16 12:17
→ kusomanfcu: 這個已經算正常範圍了，但是要看樓上是不是和這個屋主 12/16 12:18
→ kusomanfcu: 一樣26年沒啥整理 12/16 12:18
→ kusomanfcu: 如果是的話一定要檢查樓上漏水 12/16 12:18
→ IS0987: 屋況我自己覺得還好，這種漏水抓的到的話整理一下，油漆 12/16 12:18
→ IS0987: 漆一漆就很漂亮了 12/16 12:18
推 aries5420: 不要買 12/16 12:19
推 kusomanfcu: 不過看內部用的東西 這個屋主看來沒啥錢 用力砍 12/16 12:20
→ kusomanfcu: 跟他說砍下來的價格全部都要用在整修 12/16 12:20
→ kusomanfcu: 今年整修價格特別貴 12/16 12:20
→ kusomanfcu: 屋況好的和屋況差的 找個人弄張表跟他說 不然你修好再 12/16 12:21
→ kusomanfcu: 賣 12/16 12:21
→ kusomanfcu: 然後給他看實價登錄 12/16 12:21
→ kusomanfcu: 少說可以砍價150萬 12/16 12:21
→ kusomanfcu: 砍下來就買了 12/16 12:22
推 IS0987: 整修真的很貴啊，她這邊光拆除清運就比以前多不少了 12/16 12:22
→ IS0987: 話說回來原po首購如果又沒經驗或認識的做這個，你真的還要 12/16 12:23
→ IS0987: 買嗎？ 12/16 12:23
推 kusomanfcu: 沒錯啊 就估價直接給他看 12/16 12:23
→ IS0987: 怕你到時候爆預算 12/16 12:23
→ kusomanfcu: 沒經驗最好別碰，給投資客處理吧 12/16 12:24
→ kusomanfcu: 因為估價錯誤的機率超高 12/16 12:25
→ kusomanfcu: 投資客 整修才是促進住家流動 12/16 12:25
推 IS0987: 是啊！我就這意思，好比市價500他買400結果整修下去200XDD 12/16 12:28
→ IS0987: 他是首購應該煩到睡不著0.0 12/16 12:28
推 zyxvu: 不要買，不然就是你的預算-80萬才成交，房子是要住的生財， 12/16 12:28
→ zyxvu: 不是買來找麻煩的 12/16 12:28
推 misspo: 真心建議 千萬不要買！隱形成本太高昂了 12/16 12:31
推 catson: 這屋況如果整修有賺頭，仲介就找投客吃了，整修成本扣下 12/16 12:39
→ catson: 來達不到屋主底價，原po才有機會談價格 12/16 12:39
→ catson: 原po低估整修成本就可能成交 12/16 12:40
推 rick6304: 100萬根本沒啥好花 上個月才花 拆就要30 拆完還要補ㄟ 12/16 12:41
→ rick6304: 整理當然可以好 可是要花多少 拆了發現100不夠 你只能加 12/16 12:41
→ rick6304: 錢 不能說反悔拆一半不拆了 12/16 12:42
推 IS0987: 所以我一直說拆很貴 12/16 12:42
→ rick6304: 買了沒錢裝潢可以先買IKEA 牆壁打了不能退ㄟ 12/16 12:43
推 Roy3567: 燒香拜佛賣爛屋給年輕人 台灣最美的風景 12/16 13:05
推 frank111: 為什麼拆很貴?叫人來打，自帶電戰一天3000，小工1500 12/16 13:06
→ frank111: 垃圾一車算兩萬好了，打三天到見紅磚，才三萬多，加一倍 12/16 13:08
→ frank111: 報給屋主算6萬，很好賺阿 12/16 13:08
推 optyqwerui: 家裡像垃圾堆怎麼住的下去... 12/16 13:09
推 IS0987: 還好吧！老實交待屋況這樣也不行？ 12/16 13:12
→ IS0987: 買賣你情我願耶 12/16 13:12
推 goldmask: 26年的房子，耐震力很可能早就達不到現在法規要求的標準 12/16 13:13
→ goldmask: 了，何況不僅是裂縫，還有漏水壁癌，牆壁內的漏水情況嚴 12/16 13:14
→ goldmask: 重的話可能早已侵蝕到內部的鋼筋結構了，如果再來一次大 12/16 13:14
→ goldmask: 地震要怎麼辦？很危險吶 12/16 13:14
推 Roy3567: 這個沒有專業背景處理不了 原po別碰 12/16 13:18
推 azure1428: 這個如果是外牆漏 你這層處理好也沒用 樓上任何一戶的 12/16 13:18
→ azure1428: 水都有機會沿著壁面往下走到你家 12/16 13:19
→ Roy3567: 便宜治百病 但發作一次要你命 敢賭？ 12/16 13:19
推 azure1428: 說真的我買的36年公寓屋況也沒這麼糟 另外我沒漏水壁癌 12/16 13:21
→ azure1428: 隔間局部拆除整理+廁所打掉重做+水電換新 就已經180了 12/16 13:22
推 apple00: 說拆簡單的可以試試水泥鑽舉過肩打一天看看 12/16 13:25
推 rick6304: 我那間就是這樣 本來房間釘得很漂亮 吊隱天花板 木地板 12/16 13:27
→ rick6304: 整面衣櫃 可惜房間小 拆一間書房想把客廳弄大 結果一拆 12/16 13:27
→ rick6304: 才知道地板是新作的 下面是粗批 天花板一根通風管到陽台 12/16 13:28
推 hopinghoward: 炸彈買起來!幾百萬起跳的整理費算什麼 12/16 13:28
→ rick6304: 本來拆一間十萬有找 結果我整間天花板地板全部要重做 12/16 13:29
→ rick6304: 後來想一想靠 都重作了 我乾脆整間拆掉重新隔間做套房 12/16 13:29
→ rick6304: 十萬變兩百還不夠花 加水電要三百了 12/16 13:30
推 Roy3567: 投客也只會包塑膠板再上漆就丟出來賣了 一兩年後 12/16 13:30
→ Roy3567: 大噴發找他也只會兩手一攤啦 12/16 13:30
推 kusomanfcu: 越裝潢越多層拆開後和 地層剖面圖沒兩樣 12/16 13:43
→ Angen: 這屋況真的驚人...祝你好運 12/16 14:10
→ faceoflove56: 感謝各位幫忙出意見，我查了同社區賣出屋況是正常 12/16 14:19
→ faceoflove56: 的，就這戶比較慘 12/16 14:19
→ faceoflove56: 其實我也看了不少有點想法（當然不能跟各位大前輩 12/16 14:21
→ faceoflove56: 比），不整理原屋況我比較偏好，因為我可以看到有多 12/16 14:21
→ faceoflove56: 爛，而不是很爛但包裝過後變還不錯，結果裡面還是 12/16 14:21
→ faceoflove56: 爛 12/16 14:21
→ faceoflove56: 但這次讓我頭痛是壁癌跟屋裂，這我就必須要多聽一 12/16 14:24
→ faceoflove56: 些前輩不同的想法，整修費是一筆不確定開銷，我可 12/16 14:25
→ faceoflove56: 能今晚會壓更低價格，畢竟光拆就是一筆，牆也不知 12/16 14:25
→ faceoflove56: 有多慘、能不能修 12/16 14:25
推 catson: 要有心裡準備，以後滲漏水只能自己吞，不能出保 12/16 14:33
推 bryant780417: 一定要夠低啊 不然裝修費加上去 你可能還能買到十 12/16 14:36
→ bryant780417: 幾年的房子 12/16 14:36
推 IS0987: 加油啦！！ 12/16 14:38
推 StoneBuddha: 別人恐懼我貪婪，respect 12/16 14:55
推 lbehide: 如果你有7、80萬的預算就能把硬體都處理好，那就在價格上 12/16 14:56
→ lbehide: 壓價也免瑕疵擔保。如果沒有想全部重翻新，那就要求賣方 12/16 14:56
→ lbehide: 處理好再交屋。這屋況改造完可以跟新成屋一樣，但主要還 12/16 14:56
→ lbehide: 是看你有沒有預算。 12/16 14:56
推 fatz: 技術好的抓漏專家很難找 12/16 16:20
→ fatz: 老屋要有與漏水、壁癌共存的準備 12/16 16:21
→ chiangww: 勸你看別間，免的買下去煩惱不完，便宜有便宜的原因 12/16 16:29
→ ckshsango: 這種很難處理.基本上大概就是打掉重鍊,花錢花時間 12/16 17:06
→ ckshsango: 打掉過程搞不好又跟樓上樓下鬧糾紛.有真的喜歡成這樣? 12/16 17:07
→ ckshsango: 如果處理不好.想像你花一兩百萬裝潢,過沒幾年濕氣入侵 12/16 17:09
→ ckshsango: 到處壞東壞西,那時你要再敲掉一次重用? 12/16 17:09
推 AGODC: 自己看不出來漏水漏在哪裡的，我是建議完全不考慮 12/16 17:22
推 hung0925: 先砍150萬 12/16 17:24
→ AGODC: 看了一下圖快暈倒了，牆壁裂成這樣最好是常出現啦！騙誰… 12/16 17:25
→ AGODC: 這種的千萬不要考慮，你晚上睡得著？ 12/16 17:25
推 AGODC: 一般外牆是由管委會負責的，你這社區是不是管委會不管或沒 12/16 17:37
→ AGODC: 功能了？社區管理費有收齊或是有大量餘額？200多戶起碼要有 12/16 17:37
→ AGODC: 500萬以上的管理費餘額才正常 12/16 17:37
推 blue28082: 這種屋況你買的下去？價格很便宜？ 12/16 18:46
推 jaricho: respect 12/16 20:28
推 j0918jack: 這屋況...跟我說是50年的我也相信 12/17 10:11